Kiedy kierownik budowy nie jest wymagany? Kompletny przewodnik dla inwestorów

Czy zawsze trzeba zatrudniać kierownika budowy? To pytanie zadaje sobie wielu inwestorów rozpoczynających prace budowlane. Odpowiedź nie zawsze jest oczywista, ponieważ przepisy prawa budowlanego określają szereg sytuacji, w których obecność kierownika budowy nie jest obowiązkowa. W tym kompleksowym poradniku przeprowadzimy Cię krok po kroku przez meandry prawa budowlanego, wyjaśniając, kiedy możesz zrezygnować z zatrudnienia kierownika budowy, a kiedy jego obecność jest niezbędna.

Kiedy kierownik budowy nie jest wymagany?

Zgodnie z prawem budowlanym, obowiązek powołania kierownika budowy spoczywa na inwestorze przy większości prac budowlanych wymagających pozwolenia na budowę. Istnieją jednak wyjątki od tej reguły.

Kierownik budowy nie jest wymagany w przypadku:

1. Robót budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę:
   • Budowa wolno stojących parterowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.
   • Budowa wolno stojących budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym liczba tych budynków na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki.
   • Przebudowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych, która nie prowadzi do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek został zaprojektowany.
   • Remont części składowych budynków, z wyłączeniem przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków.
2. Robót budowlanych realizowanych na podstawie zgłoszenia:
   • Budowa wolno stojących parterowych budynków stacji transformatorowych, kontenerowych stacji transformatorowych o napięciu znamionowym nie wyższym niż 1 kV.
   • Budowa wolno stojących parterowych budynków zbiornikowych na gaz płynny propan-butan o pojemności do 7 m³.
   • Budowa przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m³/dobę.
   • Wykonywanie robót związanych z budową przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, telekomunikacyjnych, ciepłowniczych i gazowych.

Pamiętaj! Nawet jeśli Twoja budowa nie wymaga zatrudnienia kierownika budowy, musisz dopełnić wszelkich formalności związanych ze zgłoszeniem budowy lub uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Nadzór inwestorski – obowiązek inwestora czy konieczność?

Nadzór inwestorski to istotny element procesu budowlanego, który ma na celu zapewnienie prawidłowej realizacji inwestycji zgodnie z projektem, przepisami prawa oraz zasadami sztuki budowlanej. Inwestor ma obowiązek ustanowienia nadzoru inwestorskiego w przypadku większości budów wymagających pozwolenia na budowę.

Inspektor nadzoru inwestorskiego to osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane, która reprezentuje inwestora na budowie i czuwa nad prawidłowym przebiegiem prac. Do jego zadań należy m.in. sprawdzanie jakości wykonywanych robót, kontrola zgodności z projektem, uczestnictwo w odbiorach technicznych oraz prowadzenie dokumentacji związanej z nadzorem.

Pozwolenie na budowę – kiedy jest konieczne?

Pozwolenie na budowę to decyzja administracyjna wydawana przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, która zezwala na rozpoczęcie i prowadzenie robót budowlanych. Jest ono wymagane dla większości inwestycji budowlanych, takich jak budowa domów jednorodzinnych, budynków wielorodzinnych, obiektów użyteczności publicznej, a także rozbudowy, nadbudowy i przebudowy istniejących budynków.

Roboty budowlane objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę to m.in.:

• Budowa nowych obiektów budowlanych
• Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części
• Roboty budowlane, które mogą mieć wpływ na środowisko
• Roboty budowlane związane z obiektami zabytkowymi

W przypadku niektórych robót budowlanych, takich jak budowa niewielkich obiektów gospodarczych czy remonty nieingerujące w konstrukcję budynku, wystarczy zgłoszenie budowy.

Legalizacja samowoli budowlanej i decyzja o pozwoleniu na budowę

Warto pamiętać, że w przypadku budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, konieczna może być legalizacja samowoli budowlanej. Proces ten jest bardziej skomplikowany i wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla obiektu już istniejącego. W takiej sytuacji konieczność ustanowienia kierownika budowy może być jednym z warunków legalizacji, wymuszonych przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Decyzja o pozwoleniu na budowę to kluczowy dokument wydawany przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, który zezwala na rozpoczęcie i prowadzenie robót budowlanych. W decyzji tej mogą być określone warunki, które inwestor musi spełnić, w tym wymóg ustanowienia kierownika budowy oraz inspektora nadzoru inwestorskiego.

Obowiązki kierownika budowy – kiedy jego obecność jest niezbędna?

Kierownik budowy pełni kluczową rolę w procesie budowlanym. Do jego obowiązków należy m.in.:

• Prowadzenie dziennika budowy: Kierownik budowy dokumentuje przebieg prac budowlanych, wpisując do dziennika budowy informacje o istotnych zdarzeniach, kontrolach, odbiorach technicznych itp.
• Organizacja i nadzór nad placem budowy: Kierownik budowy czuwa nad bezpieczeństwem i higieną pracy na placu budowy, koordynuje prace różnych ekip budowlanych, a także dba o terminowość realizacji inwestycji.
• Reprezentowanie inwestora na budowie: Kierownik budowy działa w imieniu inwestora, podejmując decyzje związane z realizacją robót budowlanych.
• Zapewnienie zgodności budowy z projektem i przepisami: Kierownik budowy sprawdza, czy prace budowlane są wykonywane zgodnie z projektem budowlanym oraz obowiązującymi przepisami prawa.

W przypadku większości budów wymagających pozwolenia na budowę, obecność kierownika budowy jest obowiązkowa. Dotyczy to m.in. budowy domów jednorodzinnych o więcej niż jednej kondygnacji, budynków wielorodzinnych, obiektów użyteczności publicznej, a także rozbudowy, nadbudowy i przebudowy istniejących budynków.

Obowiązki inwestora i uczestnicy procesu budowlanego

Inwestor ponosi odpowiedzialność za realizację wszystkich robót budowlanych zgodnie z projektem i przepisami prawa budowlanego. Do jego obowiązków należy m.in. zapewnienie bezpieczeństwa na terenie budowy, dostarczenie projektu budowlanego wykonawcy oraz ustanowienie kierownika budowy (jeśli jest to wymagane).

W procesie budowlanym bierze udział wielu uczestników, takich jak inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, kierownik budowy, projektant, wykonawca robót budowlanych oraz organy administracji architektoniczno-budowlanej. Każdy z nich ma określone obowiązki i odpowiedzialność za realizację inwestycji zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Nowelizacja prawa budowlanego – co się zmieniło?

19 września 2020 r. weszła w życie nowelizacja Prawa budowlanego, która wprowadziła szereg zmian dotyczących m.in. obowiązku ustanawiania kierownika budowy. Zgodnie z nowymi przepisami, kierownik budowy nie jest wymagany przy budowie wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Nowelizacja prawa budowlanego wprowadziła również zmiany dotyczące obowiązku ustanawiania inspektora nadzoru inwestorskiego oraz procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę. Warto zaznaczyć, że w świetle nowych przepisów, obowiązek ustanowienia kierownika budowy może pojawić się również w przypadku budynków jednorodzinnych, jeśli na skutek przebudowy zwiększy się obszar oddziaływania obiektu poza działkę, na której został zaprojektowany.

Obowiązek powołania kierownika budowy – kiedy powstaje?

Obowiązek powołania kierownika budowy powstaje z chwilą uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozpoczęcia robót budowlanych na podstawie zgłoszenia. Inwestor ma obowiązek zapewnić obecność kierownika budowy na terenie budowy przez cały czas trwania robót budowlanych aż do ich zakończenia.

Konieczność ustanowienia kierownika budowy wynika z przepisów prawa budowlanego, które mają na celu zapewnienie bezpieczeństwa i prawidłowej realizacji inwestycji zgodnie z projektem budowlanym i obowiązującymi przepisami.

Ustanowienie kierownika budowy – krok po kroku

Jeśli Twoja budowa wymaga zatrudnienia kierownika budowy, musisz dopełnić następujących formalności:

1. Wybór kierownika budowy: Kierownik budowy musi posiadać odpowiednie uprawnienia budowlane w specjalności odpowiadającej rodzajowi wykonywanych robót budowlanych. Możesz skorzystać z usług doświadczonego kierownika budowy lub poszukać odpowiedniego kandydata wśród firm budowlanych.
2. Zawarcie umowy: Z wybranym kierownikiem budowy należy zawrzeć umowę, w której określone zostaną jego obowiązki, zakres odpowiedzialności, wynagrodzenie oraz warunki rozwiązania umowy.
3. Zgłoszenie kierownika budowy do organu nadzoru budowlanego: Po zawarciu umowy, inwestor ma obowiązek zgłosić kierownika budowy do organu administracji architektoniczno-budowlanej właściwego dla miejsca prowadzenia robót budowlanych. Zgłoszenia można dokonać za pośrednictwem dziennika budowy.

Pamiętaj! Zmiana kierownika budowy w trakcie trwania robót budowlanych również wymaga zgłoszenia do organu nadzoru budowlanego.

Przykłady z życia wzięte

Przykład 1: Budowa domku letniskowego

Pan Janusz marzył o własnym domku letniskowym nad jeziorem. Znalazł idealną działkę i postanowił wybudować niewielki, parterowy budynek o powierzchni 30 m². Ponieważ nie miał doświadczenia w budownictwie, zatrudnił kierownika budowy, który miał nadzorować prace. Po zakończeniu budowy okazało się, że pan Janusz nie musiał zatrudniać kierownika, ponieważ jego inwestycja była objęta jednym z wyjątków przewidzianych w prawie budowlanym. W rezultacie poniósł niepotrzebne koszty związane z wynagrodzeniem kierownika.

Przykład 2: Remont mieszkania

Pani Anna postanowiła odświeżyć swoje mieszkanie. Zaplanowała remont łazienki i kuchni, wymianę podłóg oraz malowanie ścian. Zatrudniła kierownika budowy, który miał koordynować prace różnych ekip remontowych. Jednak po konsultacji z prawnikiem okazało się, że remont mieszkania, który nie obejmował przegród zewnętrznych ani elementów konstrukcyjnych budynku, nie wymagał obecności kierownika budowy. Pani Anna mogła zaoszczędzić pieniądze, samodzielnie koordynując prace remontowe.

Przykład 3: Budowa przydomowej oczyszczalni ścieków

Państwo Lisowscy zdecydowali się na budowę przydomowej oczyszczalni ścieków o wydajności 5 m³/dobę. Zatrudnili kierownika budowy, który miał nadzorować prace związane z budową instalacji. Po zapoznaniu się z przepisami prawa budowlanego okazało się, że budowa przydomowej oczyszczalni ścieków o takiej wydajności nie wymaga pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia. W związku z tym, obecność kierownika budowy nie była konieczna. Państwo Lisowscy mogli zaoszczędzić na kosztach budowy, rezygnując z zatrudnienia kierownika.

Przykład 4: Legalizacja samowoli budowlanej

Pan Marek wybudował garaż na swojej działce bez uzyskania pozwolenia na budowę. Po kilku latach postanowił zalegalizować samowolę budowlaną. W trakcie postępowania administracyjnego okazało się, że organ administracji architektoniczno-budowlanej wymaga ustanowienia kierownika budowy jako warunku legalizacji. Pan Marek musiał więc znaleźć odpowiedniego specjalistę i ponieść dodatkowe koszty.

Te przykłady pokazują, jak ważne jest dokładne zapoznanie się z przepisami prawa budowlanego przed rozpoczęciem prac budowlanych. W wielu przypadkach można uniknąć niepotrzebnych kosztów i formalności, jeśli inwestycja jest objęta jednym z wyjątków dotyczących obowiązku zatrudnienia kierownika budowy.

Podsumowanie

Znajomość przepisów prawa budowlanego dotyczących obowiązku zatrudnienia kierownika budowy jest kluczowa dla każdego inwestora. Dzięki temu unikniesz nieprzyjemnych konsekwencji prawnych i finansowych, a także zapewnisz sprawny przebieg procesu budowlanego. Jeśli masz wątpliwości, czy Twoja budowa wymaga obecności kierownika budowy, skonsultuj się z doświadczonym prawnikiem lub specjalistą ds. budownictwa.

Chcesz zdobyć uprawnienia budowlane i zostać kierownikiem budowy? Zachęcamy do zapoznania się z ofertą szkoleń na stronie uprawnienia-budowlane.com. Nasi doradcy pomogą Ci wybrać odpowiedni kurs i przygotują Cię do egzaminu na uprawnienia budowlane.

Pamiętaj! Inwestowanie w swoją wiedzę i rozwój zawodowy zawsze przynosi korzyści. Zdobycie uprawnień budowlanych otworzy przed Tobą nowe możliwości kariery w branży budowlanej.

Masz pytania lub wątpliwości? Podziel się nimi w komentarzu poniżej! Chętnie pomożemy i odpowiemy na wszystkie pytania.