Czy można łączyć funkcję projektanta i inspektora nadzoru?

Na czym polega łączenie funkcji w budownictwie?

W budownictwie jedno nazwisko na dwóch stanowiskach to coraz częstszy widok – szczególnie przy mniejszych inwestycjach, gdzie inwestor szuka sposobów na optymalizację kosztów i czasu. Ale uwaga: łączenie funkcji projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego to temat, który wymaga nie tylko wiedzy technicznej, ale i dobrej znajomości przepisów prawa budowlanego. Bo granica między praktycznym rozwiązaniem a konfliktem interesów może być naprawdę cienka.

Czym jest funkcja projektanta i funkcja inspektora nadzoru inwestorskiego?

Projektant to specjalista – najczęściej inżynier z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi – który odpowiada za przygotowanie kompletnego projektu budowlanego. To on ustala, jak ma wyglądać budynek, jakie materiały będą użyte i jakie rozwiązania techniczne zostaną zastosowane. Zgodnie z przepisami i zasadami wiedzy technicznej, projektant:

• opracowuje projekt budowlany,
• angażuje specjalistów z innych branż (np. elektrycznej, sanitarnej),
• przygotowuje dokumentację techniczną,
• wyjaśnia wątpliwości związane z projektem,
• na żądanie inwestora lub organu administracji – sprawuje nadzór autorski.

Z kolei inspektor nadzoru inwestorskiego to ktoś, kto stoi po stronie inwestora na placu budowy. Ma za zadanie kontrolować jakość i zgodność wykonania robót budowlanych z projektem, przepisami, pozwoleniem na budowę i zasadami sztuki budowlanej. Inspektor:

• nadzoruje zgodność wykonania inwestycji z dokumentacją,
• sprawdza jakość robót i materiałów,
• uczestniczy w odbiorach częściowych i końcowych,
• może wstrzymać prace, jeśli są prowadzone niezgodnie z projektem lub przepisami,
• na żądanie inwestora – kontroluje rozliczenia z wykonawcą.

W praktyce oznacza to, że projektant planuje, a inspektor czuwa, by ten plan został prawidłowo zrealizowany. Obie role są techniczne, samodzielne i kluczowe dla sukcesu całej inwestycji.

Rola uczestników procesu budowlanego – podstawy prawne

Zgodnie z art. 17 ustawy – Prawo budowlane, uczestnikami procesu budowlanego są m.in.:

• Inwestor – zleca i finansuje inwestycję, może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego oraz zobowiązać projektanta do nadzoru autorskiego.
• Projektant – przygotowuje projekt budowlany zgodny z przepisami i normami.
• Kierownik budowy – zarządza robotami na budowie, prowadzi dokumentację, odpowiada za organizację i bezpieczeństwo.
• Inspektor nadzoru inwestorskiego – reprezentuje inwestora, sprawuje kontrolę nad jakością robót budowlanych i zgodnością ich wykonania z dokumentacją projektową.

Każda z tych funkcji to osobna odpowiedzialność i – z wyjątkiem inwestora – wymaga posiadania stosownych uprawnień budowlanych oraz wpisu do izby samorządu zawodowego. To nie są tytuły na papierze – to realna odpowiedzialność techniczna, prawna i zawodowa.

Łączenie funkcji – co to oznacza w praktyce?

Łączenie funkcji oznacza, że jedna osoba pełni więcej niż jedną rolę techniczną na tej samej budowie. Typowy przykład? Inżynier mający uprawnienia projektowe i wykonawcze, który jest jednocześnie projektantem i inspektorem nadzoru inwestorskiego. Albo inwestor, który posiada odpowiednie kwalifikacje i sam pełni jedną z tych funkcji.

W praktyce najczęściej chodzi o połączenie:

• funkcji projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego,
• lub – rzadziej – projektanta i kierownika robót (choć tu ryzyko konfliktu rośnie znacznie szybciej).

Prawo budowlane co do zasady nie zakazuje takiego łączenia, ale stawia granice.

Najważniejsze zasady wynikające z przepisów:

• Art. 24 ust. 1 Prawa budowlanego wprost zakazuje łączenia funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego. To dwie role, które muszą pozostać rozdzielone, aby zagwarantować niezależność i bezstronność kontroli.
• Łączenie funkcji projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego nie jest zakazane, ale wymaga rozwagi. W szczególności – jeśli projektant pełni nadzór, nie powinien jednocześnie sprawować nadzoru autorskiego, bo to mogłoby oznaczać kontrolowanie samego siebie.
• Jeżeli inwestor zatrudnia jedną osobę do pełnienia dwóch ról, powinien jasno wskazać zakres obowiązków w umowie i dbać o brak konfliktu interesów.

Kiedy i dlaczego stosuje się łączenie funkcji?

W praktyce po takie rozwiązania sięga się często w przypadku:

• małych inwestycji budowlanych – np. dom jednorodzinny, przebudowa budynku gospodarczego,
• ograniczonego budżetu inwestora,
• sytuacji, gdy na rynku lokalnym brakuje dostępnych specjalistów.

Inwestor, który ma ograniczone środki i chce działać sprawnie, może być skłonny zlecić kilka funkcji jednej osobie. Z jednej strony to mniejsze koszty, z drugiej – większa odpowiedzialność i potencjalne problemy z niezależnością nadzoru.

Regulacje prawne: jakie funkcje można łączyć zgodnie z prawem budowlanym?

W polskim budownictwie funkcje techniczne mają jasno określone granice – nie tylko pod względem obowiązków, ale i możliwości ich łączenia. Prawo budowlane nie zostawia tu miejsca na domysły: są przypadki, gdzie łączenie funkcji jest dopuszczalne, ale są też sytuacje, gdzie jest bezwzględnie zakazane. Wszystko po to, by chronić inwestora, zapewnić niezależność nadzoru i zapobiegać konfliktom interesów przy realizacji inwestycji.

Przepisy ustawy Prawo budowlane – co wolno, a czego nie wolno?

Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, łączenie funkcji technicznych jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy:

• nie jest zakazane przepisami,
• nie prowadzi do konfliktu interesów,
• osoba posiada wymagane uprawnienia budowlane.

Kluczowe znaczenie ma tu art. 24 ust. 1, który mówi wprost:

„Nie dopuszcza się łączenia funkcji kierownika budowy (lub kierownika robót) z funkcją inspektora nadzoru inwestorskiego na tej samej budowie.”

Oznacza to, że te dwie role – mimo iż obie są techniczne i samodzielne – muszą być rozdzielone. Nawet jeśli ktoś posiada pełne uprawnienia i doświadczenie, nie może jednocześnie kierować budową i kontrolować jej w imieniu inwestora.

Jakich funkcji nie można łączyć w budownictwie?

Z przepisów wynika kilka bezwzględnych zakazów:

• Kierownik budowy nie może być inspektorem nadzoru inwestorskiego na tej samej inwestycji.
• To samo dotyczy kierownika robót – nie może pełnić funkcji inspektora na obiekcie, którym sam zarządza.
• Projektant sprawujący nadzór autorski nad swoim projektem nie powinien być jednocześnie inspektorem nadzoru inwestorskiego – obowiązki obu tych funkcji częściowo się pokrywają, co podważa niezależność i obiektywność decyzji technicznych.

W skrócie: jeśli jedna funkcja polega na kontrolowaniu drugiej, łączenie ich jest niedopuszczalne.

Co wolno łączyć? Przykłady zgodne z prawem

W przypadku innych funkcji, łączenie ról jest możliwe – ale pod warunkiem spełnienia określonych warunków:

Projektant może być inspektorem nadzoru inwestorskiego, o ile:

• nie sprawuje jednocześnie nadzoru autorskiego nad tym samym projektem,
• inwestor wyraźnie powierzy mu obie role i odpowiednio to ureguluje (najczęściej w osobnych umowach).

Inwestor może ustanowić siebie jako inspektora nadzoru inwestorskiego lub kierownika budowy, pod warunkiem, że:

• posiada stosowne uprawnienia budowlane,
• nie pełni obu funkcji jednocześnie na tej samej budowie.

Pracownicy tej samej firmy mogą pełnić różne funkcje (np. jeden jako kierownik budowy, drugi jako inspektor), o ile są to różne osoby z odpowiednimi kwalifikacjami.

Kiedy możliwe jest pełnienie dwóch funkcji na tej samej budowie?

Zasadniczo, jeśli ustawa nie zakazuje łączenia danej pary ról, a specjalista posiada wymagane uprawnienia, może:

• pełnić funkcję projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego,
• być projektantem i kierownikiem robót w innej branży niż główna (np. sanitarka),
• inżynier mający uprawnienia projektowe i wykonawcze może realizować projekt, który sam przygotował – ale tylko wtedy, gdy zachowany jest podział kontroli.

Jednak każdorazowo należy zbadać, czy nie dochodzi do sytuacji, w której jedna osoba kontroluje samą siebie. Bo nawet jeśli przepisy tego nie zabraniają, prawo nie toleruje konfliktów interesów w procesie budowlanym.

Kiedy nie wolno łączyć funkcji projektanta i inspektora nadzoru?

To pytanie pojawia się często – i nie bez powodu. Bo choć prawo budowlane nie zakazuje wprost łączenia tych dwóch funkcji, to w praktyce mogą się one wykluczać, jeśli:

• projektant sprawuje jednocześnie nadzór autorski nad swoim projektem – wtedy jego oceny techniczne nie są niezależne,
• zakres obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego pokrywa się z zadaniami projektanta, co prowadzi do kontroli własnych decyzji,
• inwestor nie rozdzieli umownie odpowiedzialności między nadzorem autorskim a inwestorskim.

W takich przypadkach może dojść do sytuacji, gdzie ta sama osoba:

• projektuje instalację,
• zatwierdza materiały do jej wykonania,
• odbiera roboty, które sama zaprojektowała,
• a na koniec podpisuje się pod protokołem odbioru końcowego.

To klasyczny przykład konfliktu interesów, który podważa rzetelność całego procesu inwestycyjnego.

Czy jedna osoba może pełnić funkcję projektanta i inspektora nadzoru?

W teorii – tak. W praktyce – to zależy. Prawo budowlane nie wprowadza generalnego zakazu łączenia tych dwóch ról, ale stawia jeden warunek: brak konfliktu interesów. Jeśli więc masz odpowiednie uprawnienia budowlane, a Twoje obowiązki są jasno rozdzielone, możesz być jednocześnie projektantem i inspektorem nadzoru inwestorskiego tej samej inwestycji.

Ale uwaga: nie wszystko wolno łączyć. Problem zaczyna się wtedy, gdy projektant ma sprawować nadzór autorski nad własnym projektem, a jednocześnie pełnić funkcję inspektora. W takiej sytuacji dochodzi do klasycznego zderzenia ról – bo jak można obiektywnie kontrolować własną pracę?

Czy projektant może być jednocześnie inspektorem nadzoru tej samej inwestycji?

Tak, może. Jeśli tylko nie sprawuje jednocześnie nadzoru autorskiego nad swoim projektem.

W świetle przepisów (w tym art. 24 ustawy Prawo budowlane) nie ma zakazu, który uniemożliwiałby projektantowi pełnienie funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego na tej samej budowie. Ale musi być spełniony jeden warunek – rozdzielenie obowiązków.

Przykład z życia: architekt projektuje budynek biurowy dla lokalnego inwestora. Inwestor, znając jego doświadczenie i mając ograniczony budżet, chce, by ten sam architekt objął także funkcję inspektora nadzoru. To możliwe – pod warunkiem, że inny specjalista zajmie się nadzorem autorskim, a dokumentacja będzie prowadzona transparentnie.

Czy inspektor nadzoru może być również projektantem tej samej inwestycji?

Również tak – ale z tym samym zastrzeżeniem.

Inspektor nadzoru inwestorskiego, który posiada odpowiednie uprawnienia projektowe, może być autorem projektu, jeśli nie kontroluje własnych decyzji projektowych w ramach nadzoru autorskiego. W przeciwnym razie mamy do czynienia z sytuacją, w której jedna osoba rozlicza samą siebie – co jest sprzeczne z ideą nadzoru technicznego i z dobrymi praktykami w budownictwie.

W praktyce? To wciąż się zdarza – szczególnie przy inwestycjach prywatnych i mniejszych obiektach budowlanych. Jednak takie rozwiązanie wymaga wysokiej kultury technicznej, jasno rozpisanych obowiązków i dokumentacji, która nie zostawia miejsca na domysły.

Czy projektant może pełnić nadzór inwestorski?

Tak – pod warunkiem, że nie sprawuje w tym samym czasie nadzoru autorskiego nad własnym projektem.

To częsty przypadek: inżynier mający uprawnienia projektowe i wykonawcze, który po zakończeniu prac nad projektem zostaje zaangażowany przez inwestora do nadzoru nad wykonaniem robót budowlanych. Jeśli tylko nie podpisuje się już jako autor pod nadzorem autorskim – wszystko jest w porządku.

Warto przypomnieć:
Zgodnie z ustawą Prawo budowlane, to inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego oraz – niezależnie – zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego (np. w decyzji o pozwoleniu na budowę albo na wniosek samego inwestora). Te role powinny być powierzone osobom niezależnym, nawet jeśli posiadają podobne kwalifikacje.

Czy można łączyć funkcję inspektora nadzoru i projektanta bez konfliktu interesów?

Tak – ale trzeba to zrobić z głową.

Łączenie funkcji projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego jest prawnie dopuszczalne, ale wymaga szczególnej ostrożności. Kluczowa jest odpowiedź na jedno pytanie:
Czy dana osoba będzie oceniać lub kontrolować swoje własne decyzje projektowe w trakcie realizacji inwestycji?

Jeśli tak – to mamy konflikt interesów. Jeśli nie – a role są jasno określone, dokumentacja jest prowadzona transparentnie, a nadzór autorski pełni kto inny – można działać.

Poniżej podsumowanie:

Wnioski?

• Czy projektant może być inspektorem nadzoru? Tak, ale nie wtedy, gdy sprawuje nadzór autorski.
• Czy inspektor może być projektantem? Tak – pod tym samym warunkiem.
• Czy jedna osoba może pełnić obie funkcje? Tak, jeśli ma odpowiednie uprawnienia budowlane i nie dochodzi do konfliktu interesów.

Budowa to nie teatr jednego aktora. Dlatego nawet jeśli formalnie wolno łączyć funkcje, warto rozważyć, czy z perspektywy inwestora i jakości nadzoru takie połączenie to naprawdę dobry pomysł.

Kto może być projektantem i inspektorem jednocześnie?

W teorii brzmi to jak oszczędność czasu i pieniędzy: jedna osoba, dwa stanowiska, jedno wynagrodzenie. W praktyce? To możliwe – ale pod warunkiem spełnienia konkretnych wymogów formalnych, posiadania odpowiednich uprawnień budowlanych i zachowania pełnej transparentności. Co więcej – nie każdą parę funkcji da się połączyć, nawet jeśli dana osoba zna się na rzeczy i ma lata doświadczenia w budownictwie.

Zacznijmy od podstaw: czy projektant może być jednocześnie inspektorem nadzoru inwestorskiego na tej samej inwestycji? Odpowiedź brzmi: tak, ale tylko jeśli nie sprawuje nadzoru autorskiego nad własnym projektem. Inaczej mówiąc – jeśli ktoś zaprojektował obiekt budowlany, a później miałby kontrolować jego realizację w dwóch rolach (projektanta i inspektora), to może dojść do konfliktu interesów. A tego prawo budowlane wyraźnie nie akceptuje.

Wymagania formalne i uprawnienia do pełnienia obu funkcji

Nie wystarczy znać się na robocie i mieć praktykę „w nogach”. Żeby zostać projektantem i inspektorem nadzoru inwestorskiego, trzeba mieć konkretne papiery. Oto lista:

Aby pełnić funkcję projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, należy:

• posiadać uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności (np. konstrukcyjno-budowlane, instalacyjne, sanitarne), zarówno do projektowania, jak i do pełnienia nadzoru technicznego,
• mieć odpowiednie wykształcenie techniczne – minimum inżynierskie (lub średnie techniczne, jeśli ktoś ubiega się o uprawnienia ograniczone),
• odbyć wymaganą praktykę zawodową – osobno przy projektowaniu i osobno przy nadzorowaniu robót budowlanych,
• zdać egzamin państwowy przed komisją kwalifikacyjną powołaną przez Polską Izbę Inżynierów Budownictwa (PIIB),
• być członkiem właściwej izby samorządu zawodowego (PIIB),
• posiadać aktualne ubezpieczenie OC od odpowiedzialności cywilnej.

Krótko mówiąc – jeśli ktoś chce pełnić obie funkcje zgodnie z prawem, musi być inżynierem z kompletem uprawnień i odpowiednim zapleczem formalnym.

Czy inwestor może powierzyć kilka ról jednej osobie?

Tak – ale nie wszystkie.

Inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego, a także zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego, a w niektórych przypadkach może również zlecić te role jednej osobie. Ale pod jednym warunkiem: żadna z tych funkcji nie może stać w sprzeczności z drugą. W przeciwnym razie mamy klasyczny przypadek „kontroli samego siebie” – a tego art. 24 Prawa budowlanego nie dopuszcza.

Bezwzględny zakaz dotyczy tylko jednej pary:

• kierownik budowy lub kierownik robót nie może być jednocześnie inspektorem nadzoru inwestorskiego na tej samej budowie.

Natomiast projektant i inspektor – jak najbardziej, jeśli nie zachodzi pokrywanie się zadań wynikających z nadzoru autorskiego.

W praktyce inwestorzy – szczególnie w mniejszych inwestycjach – często łączą zadania w jednej osobie, żeby ograniczyć koszty. Kluczowe jest jednak, by osoba ta miała pełne uprawnienia budowlane i odpowiednio skonstruowaną umowę, która precyzyjnie rozdziela obowiązki.

Czy na prywatnej budowie można połączyć funkcje projektowe i nadzorcze?

Tak – i to dość często się zdarza.

W przypadku inwestycji prywatnych, np. budowy domu jednorodzinnego, łączenie funkcji projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego jest nie tylko legalne, ale i powszechne – oczywiście pod warunkiem, że dana osoba ma stosowne uprawnienia budowlane.

Co istotne: przepisy prawa budowlanego nie różnicują inwestycji publicznych i prywatnych pod względem dozwolonych połączeń funkcji. Obowiązują tu te same zasady – nie można łączyć ról, które wzajemnie się kontrolują.

Kiedy to ma sens?

• Przy małych inwestycjach, gdzie liczba uczestników procesu budowlanego jest ograniczona,
• Gdy inwestor dysponuje niewielkim budżetem i szuka oszczędności bez rezygnowania z jakości,
• Jeśli osoba łącząca funkcje ma doświadczenie i zapewnia pełną przejrzystość w dokumentacji.

Ale uwaga – nawet w takich przypadkach nie wolno łączyć nadzoru autorskiego i inwestorskiego nad tym samym projektem, bo wtedy niezależność oceny technicznej jest iluzoryczna.

Praktyka rynkowa i przykłady: jak wygląda łączenie funkcji w rzeczywistości?

Na papierze wszystko wygląda klarownie – prawo budowlane określa, kiedy można łączyć funkcje, a kiedy jest to wykluczone. Ale jak to wygląda w praktyce, na realnej budowie? Czy łączenie funkcji projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego to codzienność, czy raczej wyjątek? I kiedy inwestorzy faktycznie decydują się na takie rozwiązanie?

W tej sekcji przyglądamy się, jak działa to na rynku – od małych budów po większe inwestycje komercyjne.

Jak wygląda praktyka w małych inwestycjach?

Tu odpowiedź jest prosta: łączenie funkcji jest częste. W przypadku budowy domu jednorodzinnego, garażu, hali magazynowej czy nawet altany ogrodowej – inwestorzy często decydują się, by jedna osoba była zarówno projektantem, jak i inspektorem nadzoru inwestorskiego.

Powód? Przede wszystkim oszczędności. Zatrudnienie jednego fachowca zamiast dwóch pozwala zmniejszyć koszty nadzoru nawet o 30–50%. Jeśli projektant ma odpowiednie uprawnienia budowlane i doświadczenie, inwestorzy niejednokrotnie uznają, że nie ma potrzeby dublowania specjalistów.

Przykład z życia:

Inżynier zaprojektował dom jednorodzinny dla klienta, a ponieważ ma również uprawnienia wykonawcze, zostaje powołany jako inspektor nadzoru inwestorskiego na tej samej budowie. Jednak, aby uniknąć konfliktu interesów, nie sprawuje nadzoru autorskiego nad swoim projektem – tę funkcję zleca innej osobie z biura.

Takie rozwiązanie – choć legalne – wymaga ostrożności i jasnego rozdzielenia kompetencji. Brak niezależnej kontroli może bowiem skończyć się poważnymi problemami na etapie wykonania robót budowlanych.

Praktyka na rynku – czy łączenie funkcji się zdarza?

Zdecydowanie tak. Zwłaszcza w środowisku małych firm projektowych, gdzie architekci i inżynierowie oferują kompleksowe usługi: od wykonania projektu budowlanego, przez przygotowanie dokumentacji, aż po sprawowanie nadzoru inwestorskiego.

W takich przypadkach projektant często występuje także jako inspektor nadzoru – szczególnie jeśli inwestycja jest mało skomplikowana, a inwestor oczekuje maksymalnej kontroli nad przebiegiem prac.

Popularne przypadki:

• budynki gospodarcze, wiaty, garaże wolnostojące,
• magazyny, kontenery techniczne, domki letniskowe,
• rozbudowy i przebudowy obiektów istniejących.

W takich sytuacjach organy nadzoru budowlanego zazwyczaj nie zgłaszają zastrzeżeń, jeśli łączenie funkcji nie narusza art. 24 ustawy i nie ma pokrywania się zadań (np. projektant + inspektor + nadzór autorski – to już byłoby za dużo).

Czy brak niezależnego nadzoru inwestorskiego jest ryzykiem dla inwestora?

Zdecydowanie tak – i to nie tylko teoretycznie.

Inspektor nadzoru inwestorskiego to osoba, która stoi po stronie inwestora i ma chronić jego interesy w starciu z wykonawcą. Jeśli jednak inspektor i projektant to ta sama osoba, która wcześniej opracowała dokumentację, może nie zauważyć błędów wynikających z własnych decyzji projektowych.

Zagrożenia dla inwestora:

• Błędy wykonawcze – brak obiektywnej kontroli może sprawić, że nie zostaną wykryte nieprawidłowości w robotach budowlanych (np. źle zbrojone fundamenty, nieszczelne izolacje, błędy w instalacjach).
• Zaniżona jakość materiałów – wykonawca może próbować oszczędzać na jakości, licząc na brak reakcji „przyjaznego” nadzoru.
• Problemy formalne – niezgodności z projektem lub przepisami mogą skutkować karami lub nawet koniecznością rozbiórki fragmentu inwestycji.
• Przekroczenia kosztów i opóźnienia – bez niezależnej kontroli harmonogram i budżet mogą się „rozjechać”.

Statystyki branżowe pokazują, że inwestycje realizowane bez nadzoru inwestorskiego są nawet o 40% bardziej narażone na przekroczenie kosztów i wystąpienie poważnych błędów.

Kiedy inwestorzy decydują się na jedną osobę w dwóch rolach?

Inwestorzy najczęściej łączą role projektanta i inspektora nadzoru, gdy:

• chcą zaoszczędzić – jedna umowa to niższe koszty obsługi technicznej inwestycji,
• ufają danemu specjaliście – znają go z wcześniejszych realizacji lub mają rekomendacje,
• inwestycja ma małą skalę – mówimy o prostych obiektach, gdzie nadzór nie wymaga codziennej obecności na budowie,
• chcą mieć wszystko pod kontrolą – i tylko jednego partnera do kontaktu w sprawach technicznych.

Przykład:

Deweloper lokalnego osiedla domów szeregowych zatrudnia biuro projektowe, które jednocześnie pełni funkcję nadzoru inwestorskiego. Dla dewelopera to wygodne – ma jednego wykonawcę dokumentacji, jednego koordynatora, jeden kontakt. W teorii wszystko działa szybciej i taniej. Ale w praktyce – trzeba liczyć się z tym, że nadzór nie zawsze będzie obiektywny.

Konsekwencje łączenia funkcji projektanta i inspektora nadzoru

Teoretycznie wszystko wygląda dobrze: jeśli projektant ma uprawnienia, może też pełnić funkcję inspektora nadzoru inwestorskiego. Ale w praktyce – to nie takie proste. Łączenie funkcji projektanta i inspektora nadzoru budzi poważne wątpliwości natury prawnej, etycznej i organizacyjnej. Ryzyko? Niemałe – zarówno dla inwestora, jak i dla samego specjalisty.

Konflikt interesów i odpowiedzialność zawodowa

Wyobraź sobie sytuację, w której projektant sam ocenia efekty zastosowanych przez siebie rozwiązań. A potem rozlicza z ich wdrożenia wykonawcę. Brzmi absurdalnie? Właśnie dlatego mówi się tu o konflikcie interesów, który podważa niezależność nadzoru.

Dlaczego to niebezpieczne?

• Projektant pełniący jednocześnie funkcję inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie może bagatelizować własne błędy projektowe – bo trudno być sędzią we własnej sprawie.
• Może też niechętnie zgłaszać uwagi do wykonawcy, który realizuje jego dokumentację – z obawy o kompromitację rozwiązania projektowego.
• Takie działanie narusza zasady etyki zawodowej – szczególnie jeśli inwestor nie został jasno poinformowany o podwójnej roli.

Co więcej, choć Prawo budowlane (art. 24 ust. 1) literalnie zabrania łączenia jedynie niektórych funkcji (np. kierownika budowy i inspektora nadzoru), orzecznictwo często rozszerza tę logikę również na inne przypadki – np. projektanta i inspektora nadzoru, jeśli pełnią obowiązki na tej samej inwestycji.

Skutki prawne i etyczne podwójnej roli

Skutki prawne:

• Unieważnienie decyzji administracyjnych – np. pozwolenia na budowę, jeśli inwestycja realizowana była z naruszeniem przepisów (np. przez brak niezależności nadzoru).
• Odpowiedzialność karna – projektant pełniący funkcję inspektora może odpowiadać np. za katastrofę budowlaną, jeśli doprowadził do niej przez zaniechanie lub zły nadzór (art. 160–162 Kodeksu karnego).
• Kary finansowe – nawet do 500 000 zł za wykonywanie funkcji bez wymaganych uprawnień lub niezgodnie z przepisami (np. bez rozdziału ról określonych w ustawie).

Skutki etyczne:

• Utrata zaufania inwestora – kiedy pojawią się błędy, inwestor może mieć uzasadnione wątpliwości co do uczciwości osoby pełniącej dwie funkcje.
• Podważenie profesjonalizmu – środowisko zawodowe i PIIB mogą uznać to za naruszenie etyki inżynierskiej – zwłaszcza jeśli projektant nie poinformował inwestora o ryzyku.
• Faworyzowanie własnych rozwiązań – inspektor będący projektantem może nie dopuszczać zmian korzystnych dla inwestora, broniąc swojego projektu kosztem logiki inwestycyjnej.

Odpowiedzialność cywilna, karna i dyscyplinarna

Poniżej zestawienie typów odpowiedzialności i potencjalnych konsekwencji:

Potencjalne naruszenia przepisów i ich konsekwencje dla inwestycji

Poniżej lista najczęstszych błędów wynikających z niewłaściwego łączenia funkcji oraz ich skutków:

Naruszenie art. 24 ustawy – łączenie zabronionych funkcji:

• Przykład: projektant pełni jednocześnie funkcję inspektora nadzoru inwestorskiego i sprawuje nadzór autorski nad swoim projektem.
• Skutek: Wstrzymanie budowy przez nadzór budowlany, obowiązek usunięcia nieprawidłowości, a nawet nakaz rozbiórki fragmentu obiektu budowlanego.

Brak niezależnej kontroli:

• Większe ryzyko błędów technicznych – np. źle wykonane zbrojenia, mostki termiczne, kolizje instalacyjne.
• Przekroczenie budżetu inwestycji – według danych branżowych, w takich przypadkach koszty mogą wzrosnąć nawet o 40%.
• Problemy z dotacjami – w inwestycjach publicznych lub współfinansowanych ze środków unijnych, łączenie ról technicznych może zostać uznane za niezgodne z ustawą o zamówieniach publicznych.

Jak rozdzielić funkcje projektowe i nadzorcze, aby uniknąć problemów?

Jeśli jest coś, co skutecznie może zatrzymać kłopoty na budowie – to czytelny podział ról. W praktyce budowlanej oznacza to tyle: projektant projektuje, inspektor nadzoru inwestorskiego nadzoruje, a kierownik robót wykonuje. Prosto brzmi, ale w praktyce ten układ bywa często zaburzany – zwłaszcza w małych inwestycjach.

Dlatego tak ważne jest, by funkcja projektanta i nadzoru inwestorskiego nie była łączona bez uzasadnienia i bez jasnego planu. Oto jak podejść do tematu, żeby nie wpaść w pułapkę niepotrzebnych błędów, odpowiedzialności i konfliktów interesów.

Rekomendacje dla inwestora – jak zachować niezależność ról?

Inwestor – niezależnie czy prywatny, czy deweloper – ma realny wpływ na to, jak wygląda struktura zespołu budowlanego. Prawo budowlane pozwala mu ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego, zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego i zatrudnić kierownika budowy. Ale jak to wszystko dobrze zorganizować?

Zasady, które warto wprowadzić od samego początku:

• Zatrudniaj niezależnych specjalistów: Funkcje projektanta, inspektora nadzoru i kierownika robót powinny być realizowane przez różne osoby lub podmioty. W ten sposób każda z nich będzie mogła działać bez nacisków i podejrzeń o stronniczość.
• Unikaj łączenia funkcji: Szczególnie kluczowe jest, by nie powierzać jednej osobie zarówno projektowania, jak i nadzoru nad wykonaniem robót budowlanych. To prosta droga do konfliktu interesów.
• Stosuj zasadę wzajemnej kontroli: Projektant projektuje, ale to inspektor ocenia jakość realizacji. Kierownik budowy organizuje pracę, ale to inspektor kontroluje, czy wszystko idzie zgodnie z dokumentacją.
• Dobrze zorganizuj nadzór autorski: Projektanta można (i często warto) zobowiązać do sprawowania nadzoru autorskiego, ale pod warunkiem, że nie pełni jednocześnie funkcji inspektora nadzoru inwestorskiego.
• Ustal jasne obowiązki w umowach: W każdej umowie – czy z projektantem, czy z inspektorem – określ precyzyjnie zakres obowiązków, procedury współpracy i zasady komunikacji między uczestnikami procesu budowlanego.

Kiedy warto zatrudnić osobnego inspektora nadzoru?

Zatrudnienie niezależnego inspektora nadzoru inwestorskiego to nie tylko kwestia zgodności z ustawą – to inwestycja w bezpieczeństwo całej budowy. Są sytuacje, w których taka decyzja staje się wręcz koniecznością.

Warto to rozważyć, gdy:

• Prawo tego wymaga: Dla niektórych inwestycji (np. większych obiektów budowlanych, inwestycji publicznych czy środowiskowych) ustanowienie inspektora nadzoru jest obowiązkowe – zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę lub odpowiednim rozporządzeniem ministra infrastruktury.
• Inwestor nie ma wiedzy technicznej: Osoba nieznająca się na robotach budowlanych łatwo może przeoczyć błędy, nadużycia wykonawców czy nieprawidłowości w dokumentacji. Tu inspektor nadzoru to wręcz „oczy i uszy” inwestora.
• Inwestycja jest duża lub skomplikowana: Przy realizacjach przemysłowych, infrastrukturalnych, osiedlowych czy biurowych – samodzielne nadzorowanie jakości robót to fikcja. Profesjonalny inspektor dba o zgodność z projektem, kosztorysem i harmonogramem.
• Inwestycja realizowana jest w systemie „zaprojektuj i wybuduj”: Gdy projektant i wykonawca to ten sam podmiot, niezależny nadzór inwestorski jest konieczny, by chronić interesy inwestora.

Czy nadzór autorski może być sprawowany przez innego projektanta?

Tak – i to w pełni legalne. Prawo budowlane nie wymaga, by nadzór autorski sprawował wyłącznie autor projektu. W praktyce, jeżeli autor nie może lub nie chce pełnić tej funkcji (np. z powodu wyjazdu, konfliktu interesów lub braku czasu), inwestor może zatrudnić innego inżyniera mającego uprawnienia projektowe, który będzie sprawował nadzór autorski.

Warunek? Nowy projektant musi:

• Posiadać odpowiednie uprawnienia budowlane do projektowania,
• Znać dokumentację projektową i uzyskać zgodę na wprowadzanie zmian (jeśli dotyczy to projektu objętego prawami autorskimi),
• Współpracować z autorem projektu przy istotnych modyfikacjach (np. zmianie funkcji pomieszczeń, parametrów konstrukcyjnych, układów instalacyjnych).

Modele współpracy w zespole projektowo-nadzorczym

To, jak inwestor zorganizuje swój zespół, ma realny wpływ na jakość i tempo budowy. Na rynku funkcjonuje kilka sprawdzonych modeli – wybór zależy od rodzaju inwestycji, budżetu i oczekiwanego poziomu kontroli.

1. Model klasyczny (rozdzielony)

• Projektant, inspektor nadzoru inwestorskiego i kierownik robót to trzy niezależne podmioty.
• Zapewnia największą przejrzystość, kontrolę i obiektywizm.
• Polecany szczególnie przy większych lub złożonych projektach.

2. Model zintegrowany (zespół projektowo-nadzorczy)

• W ramach jednej firmy działa zespół składający się z projektanta, inspektora i doradcy technicznego.
• Działa sprawnie przy dobrej organizacji wewnętrznej, ale ryzyko konfliktu interesów wymaga jasnego rozdzielenia zadań i raportowania do inwestora.

3. Model „zaprojektuj i wybuduj”

• Jeden wykonawca zajmuje się projektowaniem i budową obiektu budowlanego.
• Taki model jest wygodny i szybki, ale wymaga powołania niezależnego inspektora nadzoru, który pilnuje, czy interesy inwestora są respektowane.

4. Model z projektantem sprawdzającym

• Oprócz projektanta głównego, powołuje się niezależnego projektanta sprawdzającego.
• Ten model stosuje się często przy inwestycjach publicznych lub w projektach o wysokim stopniu skomplikowania technicznego.
• Gwarantuje większe bezpieczeństwo i zgodność dokumentacji z przepisami.

Alternatywy i dobre praktyki w procesie inwestycyjnym

W budownictwie nie chodzi tylko o to, żeby budować – chodzi o to, żeby budować dobrze. A żeby było dobrze, potrzebne są nie tylko odpowiednie uprawnienia budowlane, ale też mądra organizacja procesu inwestycyjnego. Jednym z najważniejszych pytań, jakie powinien sobie zadać inwestor, jest: czy łączyć funkcję projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, czy rozdzielić je pomiędzy niezależnych specjalistów?

W tej sekcji pokażemy, jak podejść do tego tematu strategicznie – z korzyścią dla inwestycji, jakości i bezpieczeństwa.

Oddzielny nadzór inwestorski i projektowanie – zalety podejścia

Rozdzielenie funkcji to nie fanaberia – to praktyka, która daje realne efekty. Szczególnie w przypadku inwestycji większych lub bardziej skomplikowanych, oddzielny nadzór inwestorski i projektowanie są kluczem do sukcesu.

Dlaczego warto?

• Niezależność i obiektywizm: Gdy funkcja projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego są realizowane przez różne osoby, proces inwestycyjny staje się przejrzysty. Inspektor nadzoru nie ocenia swojej własnej pracy, tylko patrzy na budowę oczami inwestora, bez stronniczości i emocji.
• Wyższa jakość i bezpieczeństwo: Odrębne podejście pozwala szybciej wykrywać błędy wykonawcze, eliminować nieprawidłowości i egzekwować poprawki. Dla inwestora oznacza to mniej poprawek, mniej nerwów i więcej kontroli.
• Ochrona interesów inwestora: Inspektor nadzoru inwestorskiego bierze na siebie szereg obowiązków – od kontroli dokumentacji i jakości robót budowlanych, po kontakt z wykonawcą. To realne odciążenie dla inwestora i gwarancja, że ktoś czuwa nad jego pieniędzmi.
• Lepsza kontrola harmonogramu i budżetu: Dzięki niezależnemu nadzorowi łatwiej utrzymać inwestycję w ryzach – czasowych i finansowych. Inspektor może wcześnie zareagować na opóźnienia lub nieautoryzowane zmiany w dokumentacji technicznej.

Jak unikać konfliktów interesów i zwiększać bezpieczeństwo inwestycji?

Łączenie funkcji projektanta i inspektora nadzoru w jednej osobie może być ryzykowne. Jak więc działać, żeby nie dopuścić do sytuacji, w której jedna osoba „sam sobie przyklaskuje”?

Najważniejsze zasady:

• Wyraźny podział ról: Zgodnie z ustawą Prawo budowlane, inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego, ale nie powinien powierzać tej funkcji osobie, która opracowała projekt. Analogicznie, inspektor nie powinien sprawować nadzoru autorskiego nad dokumentacją, którą sam tworzył.
• Transparentność i dokumentacja: Każda decyzja – zmiana materiałów, odstępstwo od projektu, zatwierdzenie robót – powinna być jasno opisana i uzasadniona. Dobre praktyki to m.in. prowadzenie dziennika budowy, protokołów, raportów z inspekcji.
• Regularne audyty i kontrole: W dużych inwestycjach warto wprowadzić wewnętrzne systemy kontroli jakości. Niezależni inżynierowie zewnętrzni, pełniący funkcję kontrolną wobec inspektora i kierownika robót, mogą wychwycić to, co umyka „domownikom”.
• Szkolenia i etyka: Dobrze poinformowany zespół to zespół skuteczny. Wdrażanie polityki etycznej, szkoleń z zakresu przepisów budowlanych i zasad odpowiedzialności zawodowej zmniejsza ryzyko nadużyć.
• System zgłaszania nieprawidłowości: Coraz częściej inwestorzy wdrażają tzw. whistleblowing – czyli systemy anonimowego zgłaszania błędów, ryzyk i konfliktów interesów przez uczestników procesu budowlanego.

Dobre praktyki w organizacji procesu budowlanego

Nawet najlepszy projekt nie wystarczy, jeśli proces realizacji nie będzie dobrze zorganizowany. Co się sprawdza?

1. Zaawansowane planowanie:

• Tworzenie harmonogramu robót z uwzględnieniem kamieni milowych i ryzyk
• Planowanie rezerw czasowych i finansowych (np. 10–15% wartości inwestycji)

2. Nowoczesne narzędzia cyfrowe:

• Korzystanie z BIM (Building Information Modeling), platform do nadzoru inwestorskiego, narzędzi do zarządzania projektem
• Możliwość zdalnego wglądu w dokumentację i postęp prac przez inwestora

3. Regularne spotkania koordynacyjne:

• Cotygodniowe (lub comiesięczne) narady z udziałem projektanta, inspektora nadzoru i kierownika robót
• Szybka wymiana informacji, ustalanie działań naprawczych

4. Wysoka jakość dokumentacji:

• Kompletna, szczegółowa dokumentacja projektowa to podstawa udanego nadzoru
• Warto powołać projektanta sprawdzającego, który zweryfikuje projekt przed rozpoczęciem robót

5. Wybór wykonawców z głową:

• Kryterium ceny nie powinno być jedynym wyznacznikiem
• Doświadczenie, referencje, kadra z uprawnieniami budowlanymi i zaplecze techniczne mają większe znaczenie dla powodzenia inwestycji

6. Bezpieczeństwo i BHP:

• Inwestowanie w szkolenia, kontrole warunków pracy, stosowanie środków ochrony osobistej
• Błędy na tym polu grożą nie tylko karami, ale też tragediami

7. Optymalizacja i kontrola jakości:

• Eliminacja zbędnych procedur, optymalizacja procesów logistycznych
• Systematyczne kontrole zgodności robót z projektem i przepisami techniczno-budowlanymi

Podsumowanie – czy można łączyć funkcję projektanta i inspektora nadzoru?

Budownictwo to nie czysta matematyka – tu nie zawsze 2+2 daje 4. Zwłaszcza jeśli chodzi o łączenie funkcji projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego. Jedno jest pewne: w teorii można, ale w praktyce nie zawsze warto.

Kiedy jest to możliwe, a kiedy niedozwolone?

Na początek – co mówi prawo? Prawo budowlane nie zakazuje łączenia funkcji projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, pod warunkiem że dana osoba posiada odpowiednie uprawnienia budowlane. Oznacza to, że teoretycznie można być jednocześnie autorem projektu budowlanego i osobą reprezentującą inwestora w zakresie kontroli robót.

Ale uwaga – istnieje jeden twardy zakaz: art. 24 ust. 1 Prawa budowlanego wyraźnie zabrania łączenia funkcji kierownika budowy (lub kierownika robót) z funkcją inspektora nadzoru inwestorskiego. Zakaz ten służy zapewnieniu niezależności i bezstronności nadzoru. Nie przewidziano tu wyjątków.

Co mówi prawo, a co pokazuje praktyka?

W praktyce wygląda to różnie – wszystko zależy od rodzaju inwestycji i możliwości finansowych inwestora.

• Małe inwestycje (np. dom jednorodzinny): Ze względu na oszczędności, inwestorzy często powierzają jednej osobie rolę projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego. Czasem ta sama osoba odpowiada też za nadzór autorski. Choć prawo tego nie zabrania, takie rozwiązanie wiąże się z ryzykiem ograniczonej kontroli i konfliktem interesów.
• Duże lub złożone inwestycje: W projektach przemysłowych, komercyjnych czy infrastrukturalnych coraz częściej funkcje są rozdzielane. Niezależność każdego z uczestników procesu budowlanego pozwala na skuteczniejszą kontrolę kosztów, harmonogramu i jakości.
• Firmy projektowe i wykonawcze: Pracownicy jednej firmy mogą pełnić różne funkcje techniczne na tej samej budowie, ale tylko jeśli są to różne osoby – z wyraźnie rozdzielonymi obowiązkami i odpowiedzialnością.

Rekomendacje dla inwestorów i profesjonalistów budowlanych

Rozdzielaj kluczowe funkcje
Zarówno projektant, jak i inspektor nadzoru inwestorskiego mają wpływ na jakość, zgodność z przepisami i bezpieczeństwo realizowanej inwestycji. Rozdzielenie tych funkcji – szczególnie przy większych projektach – zwiększa obiektywizm i ułatwia kontrolę.

Unikaj konfliktu interesów
Jeśli jedna osoba pełni dwie funkcje, nie powinna dodatkowo odpowiadać za nadzór autorski nad własnym projektem. Taka sytuacja może prowadzić do braku niezależnej oceny i ukrywania błędów.

Przestrzegaj przepisów
Nigdy nie łącz funkcji kierownika budowy lub kierownika robót z funkcją inspektora nadzoru inwestorskiego. Takie działanie jest zabronione i może skutkować sankcjami prawnymi oraz cofnięciem decyzji administracyjnych.

Sprawdzaj uprawnienia i doświadczenie
Każdy uczestnik procesu budowlanego – zarówno projektant, jak i inspektor nadzoru – musi posiadać odpowiednie uprawnienia budowlane i wiedzę techniczną. Wybieraj osoby kompetentne, nie tylko „znajome twarze”.

Dbaj o przejrzystość organizacyjną
Każdy uczestnik inwestycji powinien mieć jasno określone obowiązki – od projektanta, przez kierownika robót, po inspektora nadzoru. Jasny podział ról to mniej błędów, mniej stresu i lepsza jakość realizacji.

Podsumowanie na budowie i na papierze

Tak – projektant może pełnić funkcję inspektora nadzoru inwestorskiego, ale tylko wtedy, gdy nie wykonuje jednocześnie nadzoru autorskiego nad własnym projektem ani nie jest kierownikiem budowy lub robót. Prawo tego nie zakazuje, ale praktyka pokazuje, że takie łączenie ról może być ryzykowne.

W przypadku większych inwestycji najlepszym rozwiązaniem jest rozdzielenie funkcji i powierzenie ich niezależnym specjalistom. To sposób na zapewnienie obiektywizmu, wysokiej jakości i bezpieczeństwa całej realizacji.

Chcesz, by Twoja budowa przebiegała sprawnie i zgodnie z planem? Postaw na profesjonalizm, jasny podział ról i przestrzeganie przepisów. W budownictwie to nadal najlepszy sposób na sukces.