Czy kierownik budowy musi mieć działalność gospodarczą?
Drobne inwestycje nie zawsze wymagają rejestracji firmy – liczy się skala i forma prawna współpracy.
Czy kierownik budowy musi prowadzić działalność gospodarczą?
Nie, kierownik budowy nie musi prowadzić działalności gospodarczej, by legalnie wykonywać swoje obowiązki zawodowe. Co więcej – w wielu przypadkach zakładanie własnej firmy nie jest ani konieczne, ani opłacalne, zwłaszcza gdy zlecenia są sporadyczne, krótkoterminowe lub dotyczą mniejszych inwestycji.
Zgodnie z obowiązującym stanem prawnym, kierownik budowy bez działalności gospodarczej może świadczyć swoje usługi w oparciu o inne formy współpracy, m.in.:
umowę o pracę,
umowę cywilnoprawną (zlecenie lub o dzieło),
działalność nierejestrowaną.
Jedynym warunkiem „wejścia w zawód” pozostaje posiadanie uprawnień budowlanych oraz wpis do izby inżynierów budownictwa (PIIB), zgodnie z art. 12 ustawy – Prawo budowlane.
Co istotne, brak firmy nie zwalnia z odpowiedzialności. Kierownik budowy bez własnej działalności nadal ponosi odpowiedzialność cywilną za decyzje i nadzór nad inwestycją. A zatem – niezależnie od formy zatrudnienia – musi działać zgodnie z przepisami, wytycznymi projektu i sztuką budowlaną.
Możliwości pracy bez zakładania firmy
W Polsce istnieje kilka legalnych i praktycznych sposobów wykonywania pracy kierownika budowy bez rejestracji działalności gospodarczej w CEIDG. Oto najważniejsze z nich:
1. Umowa o pracę
To najczęstsza forma zatrudnienia. Kierownik budowy jest wówczas zatrudniony przez firmę wykonawczą lub inwestora.
Zalety:
stabilne wynagrodzenie,
pełne ubezpieczenie społeczne (ZUS) i zdrowotne,
prawa pracownicze (urlopy, nadgodziny, świadczenia),
brak potrzeby prowadzenia własnej księgowości.
Dla kogo? Dla osób zatrudnionych na stałe, przy większych inwestycjach, najczęściej w większych firmach budowlanych.
2. Umowa zlecenie lub o dzieło
Tzw. umowy cywilnoprawne to forma współpracy szczególnie popularna przy zleceniach sezonowych, jednorazowych lub projektach krótkoterminowych. Kierownik budowy bez firmy może zawrzeć taką umowę z inwestorem lub wykonawcą.
Wady i zalety:
brak praw pracowniczych (np. urlopów),
obowiązek opłacania składek ZUS (w przypadku zlecenia),
prostsza księgowość,
rozliczenie w zeznaniu rocznym PIT-36 jako „inne źródła przychodu”.
Uwaga: Choć to nie działalność gospodarcza w rozumieniu art. 2 ustawy Prawo przedsiębiorców, może podlegać opodatkowaniu według skali podatkowej lub ryczałtu (jeśli wykonawca prowadzi firmę).
3. Działalność nierejestrowana
To rozwiązanie wprowadzone ustawą z 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców. Pozwala świadczyć usługi jako osoba fizyczna, bez konieczności rejestracji działalności gospodarczej, pod warunkiem spełnienia dwóch kryteriów:
miesięczny przychód nie przekracza 75% minimalnego wynagrodzenia (czyli w 2025 r. to 3499,50 zł brutto),
osoba nie prowadziła działalności gospodarczej przez ostatnie 60 miesięcy.
W świetle interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (m.in. z października 2018 i 2019 r.), kierownik budowy bez działalności gospodarczej może legalnie dorabiać w ramach działalności nierejestrowanej, np. nadzorując drobne prace remontowo-budowlane u osób prywatnych.
Najważniejsze obowiązki:
prowadzenie ewidencji sprzedaży,
rozliczanie przychodów w zeznaniu rocznym (PIT-36, przychody z innych źródeł),
wystawianie rachunków (lub paragonów) na żądanie klienta,
brak obowiązku płacenia VAT (do momentu przekroczenia limitu z art. 113 ustawy o VAT).
Działalność nierejestrowana to dobra opcja dla osób dopiero zaczynających lub traktujących nadzór budowlany jako źródło dodatkowego dochodu.
4. Zatrudnienie przez inwestora bezpośrednio
W praktyce bywa też tak, że kierownik budowy bez firmy zostaje zatrudniony „bezpośrednio” przez inwestora – najczęściej osobę fizyczną, budującą dom na własne potrzeby. Zawiera się wtedy prostą umowę o współpracę, np. o dzieło.
Uwaga: W przypadku inwestycji komercyjnych lub większych projektów, taka forma może już nie wystarczyć, ponieważ przy wyższych przychodach należy zarejestrować działalność i rozliczać się jako przedsiębiorca – zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jak zostać kierownikiem budowy bez działalności gospodarczej?
Warunki formalne i uprawnienia budowlane
Choć kierownik budowy bez działalności gospodarczej nie musi rejestrować firmy w CEIDG, nie oznacza to pełnej dowolności w wykonywaniu tego zawodu. Prawo budowlane jasno określa, kto może pełnić samodzielne funkcje techniczne w budownictwie – a kierownik budowy właśnie do nich należy.
Żeby legalnie nadzorować roboty budowlane, trzeba spełnić konkretne wymagania formalne. Oto one:
1. Wykształcenie techniczne
Minimum to studia inżynierskie (I stopnia) na kierunku takim jak budownictwo, architektura, inżynieria lądowa lub pokrewne.
Studia magisterskie (II stopnia) dają szersze możliwości, m.in. pełne uprawnienia bez ograniczeń.
Dyplom jest podstawą do ubiegania się o uprawnienia budowlane – niezbędne zarówno dla osób z firmą, jak i tych, które chcą pracować bez działalności gospodarczej.
2. Praktyka zawodowa
Ustawodawca wymaga minimum 2 lat praktyki zawodowej pod nadzorem osoby z pełnymi uprawnieniami budowlanymi.
Praktyka musi obejmować realne czynności związane z kierowaniem robotami budowlanymi – nie może być „na papierze”.
Udokumentowana praktyka jest obowiązkowa przy zgłoszeniu do egzaminu organizowanego przez izbę inżynierów budownictwa.
3. Egzamin państwowy
Po zakończeniu praktyki, kandydat zdaje egzamin pisemny i ustny organizowany przez Polską Izbę Inżynierów Budownictwa (PIIB).
Egzamin weryfikuje znajomość przepisów techniczno-budowlanych, norm i zasad bezpieczeństwa.
Pozytywny wynik to pierwszy krok do legalnej pracy jako kierownik budowy bez firmy, ale z pełną odpowiedzialnością zawodową.
Wpis do izby inżynierów budownictwa (PIIB)
Samo zdobycie uprawnień to jeszcze nie wszystko. Aby można było faktycznie rozpocząć pracę – nawet jako kierownik budowy bez własnej firmy – trzeba jeszcze uzyskać wpis na listę członków PIIB.
Jak wygląda procedura?
Złożenie wniosku do właściwej okręgowej izby PIIB – zazwyczaj tej odpowiadającej miejscu zamieszkania.
Do wniosku należy dołączyć:
decyzję o nadaniu uprawnień budowlanych,
potwierdzenie opłaty wpisowego i składki członkowskiej,
oświadczenie o podjęciu się odpowiedzialności zawodowej.
Rada Okręgowa Izby dokonuje weryfikacji dokumentów i podejmuje decyzję o wpisie.
Po akceptacji kandydat otrzymuje zaświadczenie o członkostwie w PIIB – dokument niezbędny do legalnego świadczenia usług, nawet w ramach działalności nierejestrowanej.
Opłaty i obowiązki:
Składka członkowska roczna to ok. 500–600 zł, w tym obowiązkowe ubezpieczenie OC.
Obowiązkiem członka PIIB jest przestrzeganie zasad etyki zawodowej i aktualizacja wiedzy zgodnie z wymogami prawa.
Czy uprawnienia są konieczne do pracy bez działalności gospodarczej?
Tak, bezdyskusyjnie. Niezależnie od tego, czy ktoś działa jako przedsiębiorca, na umowę cywilnoprawną, czy świadczy usługi kierownika budowy nierejestrowane – musi mieć:
uprawnienia budowlane do kierowania robotami budowlanymi (zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy Prawo budowlane),
członkostwo w PIIB, potwierdzone aktualnym wpisem.
Dlaczego to takie ważne?
Praca kierownika budowy wiąże się z odpowiedzialnością techniczną i prawną, niezależnie od przychodu czy formy zatrudnienia.
Ustawodawca nie przewidział wyjątku dla osób działających bez rejestracji działalności – wymagania formalne są takie same dla wszystkich, również dla tych, którzy korzystają z działalności nierejestrowej.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych (m.in. z 2019 r.) potwierdza: świadczenie usług w ramach działalności nierejestrowanej nie zwalnia z przepisów technicznych i zawodowych – dotyczy to też kwestii podatkowych (rozliczenia przychodów z innych źródeł, składek, VAT).
Działalność nierejestrowana jako opcja dla kierownika budowy
Czym jest działalność nierejestrowana?
Działalność nierejestrowana to rozwiązanie wprowadzone przez ustawę z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców. Pozwala ono osobom fizycznym świadczyć drobne usługi zarobkowe bez konieczności rejestracji działalności gospodarczej w CEIDG i bez płacenia składek ZUS. To opcja szczególnie korzystna dla tych, którzy chcą dorabiać okazjonalnie – np. jako kierownik budowy bez własnej firmy.
Główne cechy działalności nierejestrowanej:
brak obowiązku rejestracji firmy i prowadzenia pełnej księgowości,
brak prowadzenia działalności gospodarczej przez ostatnie 60 miesięcy.
W praktyce oznacza to, że kierownik budowy bez działalności gospodarczej może legalnie wykonywać wybrane usługi – pod warunkiem, że robi to na małą skalę i przestrzega przepisów.
Jakie są warunki pracy jako kierownik budowy bez rejestracji działalności?
Żeby praca kierownika budowy bez firmy była zgodna z przepisami, trzeba spełnić kilka warunków:
1. Kwalifikacje zawodowe
Obowiązkowe są uprawnienia budowlane oraz członkostwo w PIIB, zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane.
Ustawodawca nie robi tu wyjątków – niezależnie od tego, czy dana osoba jest przedsiębiorcą, czy działa w ramach działalności nierejestrowej.
2. Limit przychodów
Nie można przekroczyć 3499,50 zł brutto miesięcznie – liczy się przychód należny (niezależnie od faktycznej zapłaty).
Limit odnosi się do każdego miesiąca osobno – nie ma możliwości przenoszenia „niewykorzystanego” limitu.
3. Rozliczenie podatkowe
Przychody traktowane są jako przychody z innych źródeł (art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym).
Rozlicza się je w rocznej deklaracji PIT-36 według skali podatkowej (12% lub 32%).
4. Obowiązki ewidencyjne i dokumentacyjne
Należy prowadzić uproszczoną ewidencję sprzedaży – daty, kwoty i odbiorcy usług.
Na żądanie klienta trzeba wystawić rachunek lub fakturę (bez VAT).
Limit przychodu – ile można zarobić w 2025 roku?
Limit przychodu dla działalności nierejestrowanej w 2025 roku wynosi dokładnie:
Nie trzeba płacić zaliczek w ciągu roku – rozliczenie następuje do 30 kwietnia kolejnego roku.
Nie trzeba odprowadzać składek ZUS.
Przychód a forma rozliczenia
Przychód to kwoty należne, czyli wynikające z wystawionych rachunków – nawet jeśli klient jeszcze nie zapłacił.
Od przychodu można odliczyć koszty uzyskania przychodów, jeśli są dobrze udokumentowane (np. faktura za zakup dokumentacji, dziennika budowy itp.).
Czy trzeba wystawiać fakturę?
Nie – nie trzeba wystawiać faktur VAT, bo osoba fizyczna działająca w ramach działalności nierejestrowanej jest zwolniona z VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.
Na żądanie klienta należy jednak wystawić rachunek (lub ewentualnie fakturę bez VAT) w ciągu 3 miesięcy od wykonania usługi lub otrzymania zapłaty.
Przykłady zastosowania działalności nierejestrowanej w zawodzie kierownika budowy
Sytuacja
Czy możliwa w ramach działalności nierejestrowanej?
Komentarz
Nadzór nad budową domku jednorodzinnego dla prywatnego inwestora
✅ Tak
Pod warunkiem przestrzegania limitu przychodów
Sporządzenie dziennika budowy
✅ Tak
Może być potraktowane jako jednorazowe świadczenie usługi
Doradztwo techniczne lub ocena projektu
✅ Tak
Konsultacje jednorazowe mieszczą się w definicji
Nadzór nad dużą inwestycją firmową
❌ Nie
Przekracza limit przychodu i zakres okazjonalności
Stała współpraca z biurem projektowym
❌ Nie
To już działalność w rozumieniu ustawy i wymaga rejestracji
Inne formy zatrudnienia – alternatywy dla działalności gospodarczej
Nie każdy kierownik budowy chce lub może prowadzić własną działalność gospodarczą. Na szczęście prawo daje kilka alternatywnych form zatrudnienia, które pozwalają legalnie pełnić funkcję kierownika budowy bez firmy. Wybór odpowiedniego rozwiązania zależy od rodzaju projektu, relacji z inwestorem oraz poziomu elastyczności, jakiego oczekuje zarówno wykonawca, jak i zatrudniający.
Czy można być kierownikiem budowy pracując na etacie?
Tak – i w praktyce to najczęściej wybierana forma zatrudnienia przy większych inwestycjach. Umowa o pracę daje stabilność zarówno inwestorowi, jak i kierownikowi budowy.
Zalety umowy o pracę:
Stabilność i przewidywalność – stałe wynagrodzenie, ubezpieczenia, urlop, prawa pracownicze wynikające z Kodeksu pracy.
Bezpieczeństwo prawne – obowiązki kierownika budowy są jasno określone w umowie.
Brak formalności gospodarczych – nie trzeba rejestrować działalności gospodarczej ani prowadzić własnej księgowości.
Wady:
Wyższe koszty dla inwestora – składki ZUS, podatek dochodowy, fundusz pracy itp.
Mniejsza elastyczność – etat wiąże się z określonym czasem pracy i podległością służbową.
➡ Dla kogo? Dla kierowników budowy zatrudnianych na pełny etat w firmach wykonawczych lub przez deweloperów.
Umowa zlecenie lub umowa o dzieło – zalety i ograniczenia
Dla kierowników budowy, którzy działają sezonowo, okazjonalnie lub na mniejszych inwestycjach, popularną opcją jest umowa cywilnoprawna.
Umowa zlecenie:
Zalety:
Elastyczne godziny pracy,
Niższe koszty dla zleceniodawcy niż przy umowie o pracę,
Dobra przy krótkich projektach lub doraźnych działaniach.
Wady:
Brak świadczeń socjalnych (urlop, chorobowe),
Możliwość obowiązkowego ZUS (jeśli to jedyne źródło dochodu).
Umowa o dzieło:
Zalety:
Rozliczenie za efekt (np. opracowanie dokumentacji),
Niska liczba obowiązków po stronie wykonawcy.
Wady:
Nieodpowiednia do funkcji kierownika budowy, ponieważ nadzór wymaga staranności, a nie konkretnego rezultatu.
➡ Dla kogo? Dla tych, którzy chcą uniknąć prowadzenia działalności, ale też nie pracują w jednym miejscu na stałe.
Kontrakt B2B – kiedy jest konieczny?
Kontrakt B2B, czyli współpraca business-to-business, to forma zatrudnienia wymagająca zarejestrowania działalności gospodarczej. Z perspektywy inwestora to najkorzystniejsze rozwiązanie finansowo – bez obowiązku odprowadzania ZUS, urlopów czy odpraw.
Zalety:
Możliwość negocjacji wyższego wynagrodzenia netto,
Elastyczne warunki – godziny pracy, miejsce wykonywania obowiązków,
Możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodów (paliwo, komputer, narzędzia itp.).
Wady:
Brak praw pracowniczych,
Samodzielne opłacanie składek i podatków,
Obowiązek prowadzenia księgowości, fakturowania i rozliczeń z urzędem skarbowym i ZUS.
➡ Dla kogo? Dla doświadczonych kierowników, obsługujących wielu klientów lub realizujących duże, nieregularne zlecenia.
Zatrudnienie przez inwestora lub generalnego wykonawcę
Kierownik budowy bez działalności gospodarczej może zostać zatrudniony bezpośrednio przez inwestora indywidualnego lub generalnego wykonawcę. Taka forma zatrudnienia może opierać się zarówno na umowie o pracę, zleceniu, jak i współpracy w ramach B2B.
Co trzeba uwzględnić?
Umowa musi jasno określać zakres obowiązków kierownika budowy, zgodnie z ustawą – Prawo budowlane.
Konieczna jest weryfikacja uprawnień: wpis do PIIB, posiadanie ubezpieczenia OC.
Forma zatrudnienia powinna być dopasowana do charakteru inwestycji – od prostych domów jednorodzinnych po złożone inwestycje kubaturowe.
➡ Dla kogo? Dla inwestorów chcących bezpośrednio zatrudnić kierownika i uniknąć pośredników.
Porównanie form zatrudnienia – etat, umowa cywilnoprawna i B2B
Forma zatrudnienia
Zalety
Wady
Dla kogo?
Umowa o pracę
Stabilność, pełne świadczenia, brak ZUS po stronie kierownika
Wyższe koszty dla inwestora, mniejsza elastyczność
Przy dużych, długoterminowych projektach
Umowa zlecenie
Elastyczność, niższe koszty
Brak urlopu, czasem obowiązek ZUS
Przy krótkich zleceniach, dorywczo
Umowa o dzieło
Rozliczenie za efekt
Niepasuje do nadzoru technicznego
Wyłącznie przy zadaniach typu kosztorys
B2B (działalność gospodarcza)
Elastyczność, możliwość odliczeń, wyższy dochód netto
Obowiązki podatkowe i księgowe
Dla doświadczonych specjalistów z większą liczbą klientów
Odpowiedzialność cywilna i prawna kierownika budowy bez działalności
Pełnienie funkcji kierownika budowy to ogromna odpowiedzialność – nie tylko za przebieg prac, ale też za ludzi, bezpieczeństwo, dokumentację i zgodność z prawem. I choć wielu specjalistów działa bez zakładania działalności gospodarczej, to brak firmy nie zwalnia z odpowiedzialności. Co więcej – w niektórych przypadkach ryzyko może być jeszcze większe.
Czy kierownik budowy ponosi odpowiedzialność cywilną, jeśli nie ma działalności?
Tak, kierownik budowy bez działalności gospodarczej ponosi pełną odpowiedzialność cywilną – taką samą jak osoba prowadząca firmę. Podstawy tej odpowiedzialności wynikają z dwóch przepisów Kodeksu cywilnego:
Dotyczy szkód wyrządzonych osobom trzecim w wyniku działania lub zaniechania. Przykłady:
uszkodzenie mienia sąsiada (np. pęknięcia ścian),
wypadek na budowie wynikający z zaniedbań w zakresie BHP,
zagrożenie życia lub zdrowia pracowników.
W obu przypadkach, niezależnie od tego, czy kierownik działał w ramach firmy, umowy o pracę czy działalności nierejestrowanej – może być pociągnięty do odpowiedzialności finansowej.
Jak się zabezpieczyć?
wykupić polisę OC zawodowej (często obowiązkową w PIIB),
zawierać umowy pisemne z jasnym zakresem obowiązków,
prowadzić rzetelną dokumentację.
Ryzyko zawodowe i brak ochrony socjalnej
Kierownik budowy bez firmy, działający np. w oparciu o umowę zlecenie albo działalność nierejestrowaną, nie jest objęty ochroną socjalną, jaką daje etat.
Co to oznacza w praktyce?
Brak urlopu płatnego, zwolnienia chorobowego, świadczeń emerytalnych,
Brak prawa do odprawy czy ochrony przed zwolnieniem,
W przypadku umów ustnych – trudność w dochodzeniu swoich praw w razie konfliktu z inwestorem.
Błędy wykonawcze – np. dopuszczenie do zastosowania niewłaściwych materiałów,
Zaniedbania organizacyjne – brak nadzoru nad zespołem, podwykonawcami czy dokumentacją,
Wypadki na budowie – za które odpowiada kierownik jako osoba nadzorująca zgodność z przepisami BHP.
To wszystko może prowadzić nie tylko do problemów finansowych, ale i do konsekwencji karnych lub zawodowych (np. postępowania dyscyplinarnego przed PIIB).
Jakie są ryzyka pracy jako kierownik bez działalności?
Praca kierownika budowy bez działalności gospodarczej – niezależnie, czy to działalność nierejestrowana, umowa cywilnoprawna, czy zatrudnienie przez inwestora – wiąże się z trzema rodzajami ryzyk:
1. Ryzyka zawodowe
Ryzyko
Opis
Błędy planistyczne
Brak precyzyjnego harmonogramu, niekompletna dokumentacja → opóźnienia, straty finansowe
Błędy wykonawcze
Tolerowanie nieprawidłowych technik, niska jakość materiałów → wady konstrukcyjne
Błędy nadzoru
Zbyt rzadkie kontrole, ignorowanie niezgodności → możliwe wypadki lub decyzje PINB
Zaniedbania organizacyjne
Brak koordynacji pracowników, chaos na budowie → odpowiedzialność za szkody
2. Ryzyka prawne
Rodzaj
Przykład
Podstawa prawna
Cywilna
Roszczenia inwestora za opóźnienia lub wady
art. 471 Kodeksu cywilnego
Karna
Wypadek na budowie przez brak zabezpieczeń
art. 160, 220 Kodeksu karnego
Zawodowa
Naruszenie zasad etyki, nieprzestrzeganie przepisów
Regulamin PIIB, art. 95 Prawa budowlanego
3. Ryzyka finansowe
Ryzyko
Co grozi kierownikowi?
Brak umowy
Brak możliwości dochodzenia zapłaty przed sądem
Brak polisy OC
Pokrycie szkód z własnych środków
Brak dokumentacji
Trudność w wykazaniu staranności zawodowej
➡ Warto podkreślić: nawet kierownik budowy bez firmy, działający na małych inwestycjach prywatnych, podlega tym samym przepisom co przedsiębiorcy – z tą różnicą, że ma często mniejsze zabezpieczenia prawne i finansowe.
Interpretacje przepisów i stanowisko organów
Czy można legalnie świadczyć usługi kierownika budowy bez działalności gospodarczej? To pytanie często pojawia się w rozmowach z inwestorami, wykonawcami i samymi inżynierami. Aby rozwiać wątpliwości, warto przyjrzeć się interpretacjom wydawanym przez organy podatkowe i instytucje nadzoru budowlanego. One pokazują, gdzie kończy się elastyczność, a zaczyna obowiązek formalizacji działalności.
Co mówi Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej?
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) wielokrotnie wypowiadał się na temat świadczenia usług przez kierownika budowy w ramach działalności nierejestrowanej lub bez założonej firmy. Wnioski płynące z interpretacji są spójne i jasno pokazują granice dopuszczalnych działań.
Kluczowe stanowiska KIS:
Działalność nierejestrowana jest możliwa, jeśli:
przychód miesięczny nie przekracza 75% minimalnego wynagrodzenia (czyli 3 499,50 zł brutto w 2025 r.),
osoba nie prowadziła zarejestrowanej działalności w ciągu ostatnich 60 miesięcy,
świadczone usługi nie mają charakteru ciągłego, zorganizowanego i profesjonalnego (czyli nie są typową działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 3 ustawy – Prawo przedsiębiorców).
Przychody z takich usług są traktowane jako „przychody z innych źródeł” (art. 20 ust. 1ba ustawy o PIT) i wykazywane w zeznaniu PIT-36.
Możliwe jest odliczenie kosztów uzyskania przychodu, np. za:
zakup dzienników budowy,
druk materiałów technicznych,
wyposażenie związane z usługą – pod warunkiem posiadania faktury lub paragonu.
Zwolnienie z VAT – kierownik budowy może z niego korzystać, jeśli:
nie przekroczy rocznego limitu 200 000 zł (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT),
nie świadczy usług doradztwa technicznego (które są wyjątkiem z art. 113 ust. 13 pkt 2 lit. a).
Dobrą wiadomością dla kierowników jest to, że nadzór nad budową i koordynacja prac nie są traktowane jako doradztwo techniczne, więc nie wykluczają zwolnienia z VAT.
Jakie są interpretacje indywidualne z 2019 r. i późniejsze?
W ostatnich latach wydano szereg istotnych interpretacji dotyczących tego, czy i kiedy kierownik budowy może działać bez firmy:
Interpretacja z 6 czerwca 2019 r. (0113-KDIPT2-1.4011.204.2019.2.MD):
Potwierdzono możliwość korzystania z działalności nierejestrowanej,
Uznano prawo do odliczania kosztów uzyskania przychodu, ale tylko przy ich właściwym udokumentowaniu i powiązaniu z wykonywaną usługą.
Interpretacja z 5 sierpnia 2024 r.:
Usługi kierownika budowy nie są doradztwem technicznym,
Możliwe jest korzystanie ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 113 ustawy o VAT.
Interpretacja z 20 listopada 2024 r.:
Potwierdzono, że nawet w przypadku koordynowania robót budowlanych, jeśli charakter pracy nie jest systematyczny i zorganizowany, możliwe jest świadczenie usług bez rejestrowania działalności.
Kiedy trzeba podlegać pod VAT lub ZUS?
Zarówno VAT, jak i składki ZUS, są obowiązkowe tylko w określonych przypadkach.
VAT – kiedy się zaczyna?
Zwolnienie z VAT (na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o VAT) przysługuje, jeśli:
roczna wartość sprzedaży nie przekracza 200 000 zł,
usługi nie należą do wyłączeń (np. doradztwo techniczne).
Po przekroczeniu limitu konieczna jest rejestracja jako czynny podatnik VAT i obowiązek wystawiania faktur VAT.
ZUS – kiedy trzeba płacić?
Działalność nierejestrowana:
nie podlega ZUS,
przychody nie stanowią podstawy do oskładkowania (art. 6 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych).
Umowa zlecenie:
ZUS obowiązkowy, jeśli to jedyny tytuł do ubezpieczenia,
obowiązki płatnicze spoczywają na zleceniodawcy.
Umowa o dzieło:
zwykle brak ZUS, ale jeśli zawarta z własnym pracodawcą – może podlegać oskładkowaniu.
Jakie konsekwencje grożą za brak rejestracji działalności przy większych projektach?
W sytuacji, gdy kierownik budowy bez działalności gospodarczej przekracza limit przychodu, działa w sposób ciągły i zorganizowany, a mimo to nie rejestruje firmy – konsekwencje mogą być poważne:
1. Kary podatkowe i fiskalne
Urzędnicy mogą uznać działalność za gospodarczą, nawet jeśli formalnie nie została zgłoszona do CEIDG,
Możliwy jest obowiązek zapłaty zaległego podatku dochodowego, VAT i składek ZUS,
Dodatkowe sankcje karno-skarbowe: grzywna lub odpowiedzialność z tytułu wykroczenia (na podstawie Kodeksu karnego skarbowego).
2. Sankcje administracyjne
PINB (Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego) może zakwestionować legalność budowy:
jeśli kierownik budowy nie został formalnie ustanowiony,
brak wpisów w dzienniku budowy – problem z odbiorem.
3. Odpowiedzialność zawodowa
PIIB może nałożyć:
upomnienie,
grzywnę,
a w skrajnych przypadkach – zawieszenie lub cofnięcie uprawnień zawodowych (art. 95 ust. 1 ustawy Prawo budowlane).
Podsumowanie – czy warto być kierownikiem budowy bez działalności gospodarczej?
Nie każdy kierownik budowy musi zakładać firmę, żeby działać legalnie. Polskie prawo dopuszcza elastyczne formy zatrudnienia – od działalności nierejestrowanej, przez umowy cywilnoprawne, aż po etatowe zatrudnienie przez inwestora. Ale czy to się naprawdę opłaca? I czy zawsze da się tak pracować bezpiecznie i zgodnie z przepisami?
Dla kogo to rozwiązanie jest opłacalne?
Kierownik budowy bez działalności gospodarczej to opcja, która sprawdza się tylko w określonych sytuacjach. Nie każdy będzie mógł z niej skorzystać, ale są przypadki, gdy to rozwiązanie jest nie tylko legalne, ale i korzystne.
Kiedy ma to sens?
Przy małych inwestycjach i okazjonalnych zleceniach Jeśli kierownik budowy obsługuje pojedyncze projekty, takie jak budowa domu jednorodzinnego czy przebudowa budynku gospodarczego, i jego przychód nie przekracza 75% minimalnego wynagrodzenia miesięcznie (czyli 3 499,50 zł w 2025 r.), może działać w ramach działalności nierejestrowanej.
Dla osób na starcie kariery Początkujący kierownicy budowy, którzy dopiero zdobywają doświadczenie, mogą unikać zakładania firmy. Praca bez działalności to sposób na obniżenie kosztów (brak ZUS, brak księgowości) i przetestowanie rynku.
Dla dorabiających specjalistów Kierownik budowy, który pracuje na etacie i dodatkowo wykonuje konsultacje techniczne albo prowadzi nadzór nad małą budową, może korzystać z działalności nierejestrowanej bez ryzyka – pod warunkiem, że nie przekroczy limitu przychodów i ma niezbędne uprawnienia oraz członkostwo w izbie.
Dla współpracujących z jednym inwestorem Osoby zatrudnione na umowę zlecenie przy konkretnym projekcie również nie muszą prowadzić działalności gospodarczej – o ile nie ma konieczności wystawiania faktur VAT i nie przekraczają limitu przychodów, a forma współpracy nie ma znamion zorganizowanej działalności gospodarczej (art. 5 ustawy – Prawo przedsiębiorców).
Kiedy konieczna jest rejestracja działalności gospodarczej?
Wraz ze wzrostem liczby zleceń i skali projektów rośnie też obowiązek sformalizowania działalności. Kierownik budowy nie może działać „na pół gwizdka” w sytuacji, gdy jego praca nabiera cech typowego przedsiębiorcy.
Przypadki, w których trzeba zarejestrować działalność:
Przekroczenie limitu przychodu Jeśli w danym miesiącu kierownik uzyska więcej niż 3 499,50 zł brutto z usług, ma 7 dni na rejestrację firmy w CEIDG (art. 5 ust. 1 ustawy – Prawo przedsiębiorców).
Stała, powtarzalna współpraca z różnymi klientami Gdy kierownik realizuje regularnie zlecenia dla różnych inwestorów i świadczy usługi w sposób ciągły, powinien prowadzić działalność gospodarczą, nawet jeśli jednostkowo przychody są niskie.
Obsługa większych projektów budowlanych Przy inwestycjach deweloperskich, przemysłowych czy komercyjnych inwestorzy oczekują faktury VAT, polisy OC i profesjonalizacji usług. Tu działalność nierejestrowana po prostu nie wystarczy.
Udział w przetargach i kontraktach publicznych Zgodnie z Prawem zamówień publicznych – osoby fizyczne mogą brać udział w przetargach, ale praktycznie zawsze wymagany jest NIP, REGON, wpis do CEIDG i dokumenty księgowe. Bez działalności – nie ma szans na realizację takich kontraktów.
Obowiązek wystawiania faktur VAT Gdy roczny obrót ze sprzedaży usług przekroczy 200 000 zł (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT), kierownik budowy musi zarejestrować się jako podatnik VAT czynny. Dotyczy to także sytuacji, gdy wykonuje usługi dla firm zobowiązanych do odliczania VAT-u.
Współpraca jako podwykonawca W dużych inwestycjach kierownicy budowy działają często jako podwykonawcy. W takich przypadkach inwestorzy wymagają, by osoba świadcząca usługę miała zarejestrowaną firmę – dla celów księgowych i podatkowych.
Program uprawnienia budowlane na komputer
299,00zł
Segregator
305,00zł – 655,00zł
Jednolite akty prawne na telefon
100,00zł
Egzamin ustny segregator
499,00zł – 799,00zł
Program uprawnienia budowlane ON-LINE
299,00zł
Koszt ciepłych okien Budowa Koszt ciepłych okien Chcąc dowiedzieć się, jaki jest koszt zakupu ciepłych okien do domu należy rozpatrzeć… (czytaj dalej)
Zabezpieczenie murów przed wilgocią Bez kategorii Zabezpieczenie murów przed wilgocią Jednym z głównych czynników degradacji materiałów budowlanych z czasem jest wilgoć i… (czytaj dalej)
