Najem okazjonalny

Wielu z nas nie zdaje sobie nawet sprawy z tego, że w świetle obowiązujących przepisów prawnych mamy do czynienia aż z trzema rodzajami umów najmu lokali mieszkalnych. Wydawałoby się, że najem to najem, jednak okazuje się, że nie jest to takie proste. Każdy z rodzajów najmu regulowany jest odrębnymi przepisami prawa. Okazuje się więc, że i prawa wynajmujących w tym zakresie są całkowicie różne. Sprawdźmy, jak ta kwestia kształtuje się w całości.   (uprawnienia budowlane segregator)   

Podstawowe różnice pomiędzy najmem okazjonalnym a tradycyjnym

Jak już wcześniej wspomnieliśmy, w obecnym ustawodawstwie mamy do czynienia z trzema rodzajami umów dotyczących najmu. Wśród najbardziej popularnych jest obecnie najem okazjonalny i oczywiście tego rodzaju umowy. Istnieje jednak jeden warunek, który jest konieczny do tego, aby możliwe było rozpoczęcie tego typu najmu. Mianowicie jest to warunek zgłoszenia go właściwemu urzędowi skarbowemu w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. W takich sytuacjach nie mają zastosowania przepisy, które wynikają z ustawy o ochronie praw lokatorów, z wyjątkiem:

• art. 2 – w którym dookreślono definicje pojęciowe, takie jak lokator, lokal itp.;
• art. 6 ust. 3 – w którym określono zasady zwrotu zwaloryzowanej kaucji;
• art. 10 ust. 1-3 – w którym wskazano, w jaki sposób postępować w razie wystąpienia awarii, która wywołała szkodę bądź takiej awarii, która zagrażałaby w sposób bezpośredni temu, że w lokalu może dojść do powstania szkody, a także związanych z tym zdarzeniem uprawnień właściciela;
• art. 11 ust. 2 pkt 1-3 – w którym określono, jakie ma prawa właściciel lokalu, jeżeli ma do czynienia z sytuacją, w której lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności albo podnajął lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.  (uprawnienia budowlane 2023) 

Inne różnice pomiędzy najmem okazjonalnym a tradycyjnym

Do innych różnic, które warto wskazać w związku z wyszczególnieniem najmu okazjonalnego od tradycyjnego należą:

• art. 13 – w tym przepisie prawnym zastosowano zasadę, że inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym samym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku. W związku z tym możliwe jest to, że współlokator wytoczy nam powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeśli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie;
• art. 18 ust. 1 i2 – dotyczy odszkodowania, które mają obowiązek uiszczać co miesiąc osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego, aż do dnia opróżnienia lokalu. Tego typu odszkodowanie jest po prostu wysokością czynszu;
• art. 19a-19d – są to całkowicie nowe regulacje prawne, które dotyczą najmu okazjonalnego. Mowa o tym, że nie stosuje się art. 1046 § 4 k.p.c. do egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wynajętego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu, której zawarcie zostało w terminie zgłoszone w urzędzie skarbowym. W praktyce więc komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem opróżnienia lokalu do czasu, gdy gmina wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik sam znajdzie takie pomieszczenie. (uprawnienia budowlane cennik) 

Rzeczywistość

W praktyce można wskazać wiele cech, które rozróżniają najem okazjonalny od tradycyjnego. Są to:

• Gwarancja notarialna – dotyczy ona oświadczenia, które wydaje najemca. Takie oświadczenie jest zawarte w formie aktu notarialnego. Jest ono uzupełnieniem umowy o najem okazjonalny, w którym zawarto informację, że najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego po rozwiązaniu tej umowy.
• Najemca musi wskazać w dowolny sposób inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia wynajmowanego lokalu.
• Nie ma w przypadku najmu okazjonalnego tzw. okresu ochronnego, który dotyczył eksmisji lokatora.
• Umowa najmu okazjonalnego musi być zarejestrowana w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od daty rozpoczęcia najmu.
• Umowę z najemcą podpisuje się na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. (uprawnienia budowlane program)